项目营销方案。
解决方案是一个具备很高可行性的书面计划，能够最终实现既定的效果和意义。在日常工作中，我们经常接到领导分派的任务。为了成功完成任务，我们通常需要准备一个好的方案。那么，什么样的方案才算是一个好的方案呢？为了回答这个问题，幼儿教师教育网的编辑特意为大家打造了这篇独一无二的“项目营销方案”。希望大家能够喜欢它，并且热烈欢迎您的阅读。期待您对这篇文章能够产生喜爱之情！
项目营销方案 篇1
别墅如何营销
007年下半年宏观调控以来，福州楼市受政策影响，成交量下降，销售速度缓慢，市场观望情绪严重。福州房地产销售进入淡市。面对这种局势，开发商在积极地寻求解决办法，通过打折、促销等各种活动来拉动销售，但是在市场大局面前，销售形势仍不容乐观。作为二线城市的福州，目前在售以及将要推出的别墅产品有近20个，除了一些老的项目如大洋鹭洲、运盛美之国、翠湖山庄ⅱ期云顶、长滩美墅外，还有一些咄咄逼人，很强势的新项目，如北纬25n、水岸君山、正祥橘郡等。对于福州这样一个中等城市来说，今年福州别墅的推案量令人惊叹，销售的竞争也白热化。
为了给福州地产开发商搭建一个交流的平台，在未来的发展中更好地借鉴好的经验和观点，为此福州搜房网特举办此次大话地产，与榕城地产界精英来共同分析和探讨福州别墅的现状与发展等问题。
主持人：最近的一个状况是，福州的整个地产市场都非常地淡，我们手上有收到一个数据，从销售的面积到套数都比较小。金山连房价都一直往下，有几家我们问价格有没有变化？他们都是没有。但是我们一打电话给售楼小姐，她们就说你可以过来看，我们会赠送什么什么的，比如说装修金、置业金等等。在这么淡的市场的时候，别墅的销售应该要怎么走呢？比如像前一阵子做的，有的公司抓一些潜在的客户做一些活动，会有很大的效果吗？ 陈智勇：像90平以下的，属于年轻人一定要用的房源，这是刚性需求，这绝对没问题。另外就是120-150的，更多的是投资性的，这种东西受到大的市场的情绪的影响。但别墅是说属于一种中高端的，受到这种影响并不大。
主持人：你觉得别墅的销售状况实际上对这个市场的影响不是很大？教授你怎么看？ 刘福泉：我觉得出现一些降价一样，还是很正常的现象。因为量很集中，大家都希望买别墅，钱哗哗哗那样买可能不太现实，别墅早已是一对一营销了，一周一套、甚至一月一套也正常。我刚才说福州的别墅市场险些被2005、2006年的市场毁掉了。很多的开发商把福州的别墅市场低估了，别墅一卖完基本价格都是翻番的。如果公寓的房价过高的话，我觉得别墅的价格相对来说还是偏低了一点。但是现在的问题的罪魁祸首还是要追溯到2005、2006年的时候。消费者来讲，别墅跟公寓相比，对方位并不是特别地重视。郑景枫：自然的景观更重要。
刘福泉：在这种的情况下，就要看全市的别墅量，如果大了的话，就让别墅的消费非常地累。主持人：到今年年底我们稍微做一了一个统计，就是独栋的话差不多是两千，不包括联排。这个价位大概都在，最高我们就不说了，平均差不多500万吧。
张征勇：2007、2008、2009年的别墅的量为什么比较大？其实这个时间段有点错位，应该说楼市旺盛的时候都是做郊区，销售很衰的时候做市中心，反而在这个时候我们小区郊区有这么大的量，所以这就是为什么我们大家感到这么困惑，就是我们逆市而为。
主持人：对啊，这就是我们为什么觉得怪异的原因，本来应该市场不好的时候要做市中心的。刘福泉：我们所有的城市都是摊大饼，2003年的时候统计销量第一的是鼓楼、接着是晋安，后来是台江，现在是金山了。
王梅清：你拿完地，项目的定位只能做别墅。现在看来金山的还有很多项目没有开发，像正祥橘郡一样，不可能也开发电梯公寓房。还有一个，我觉得客群对于别墅来说，不可能像2005年的时候的销售量，财富的积累不可能那么快。另外，联排的客群都是白领、金领，银行、电力占了很大的部分。私营业主属于暴发户或者个体企业主还是相对少及，就是文化比较高的客群多。今年有一个很致命的问题，就是国家把公积金给限制了，原来都是一千多两千的公积金，现在限到五百多了，所以我们别墅的客群在萎缩。主持人：那么各家要怎么争客户。
张征勇：其实刚才有谈到，现在市场需求的导向，有人说女人永远少一套衣服，就像男人永远少一套别墅，别墅的需求还是根本存在的。就看我们如何引导，如何去尽力实现这种标准。我们福州的这种购买量还是比较乐观的，但是为什么没有去选择这个产品，看来引导的还是不够。
刘福泉：最近大家都知道通货膨胀得很厉害，你问周周围的人，没有谁说收入增长能跟通货膨胀相抵销，基础上工资是不动的，这就是导致大家的预期不太好。
翁闽伟：我们一直没有告诉消费者到底住别墅跟住其他的产品有什么不一样，我们有问过消费者，你觉得别墅和其他的产品有什么不一样？大部分人都是说没有住过别墅。其实归结起来就是一条，别墅就是生活的最高境界，我们没有告诉消费者，买别墅就是要买一种新颖的生活方式。所以说我们这个市场的消费者是非常盲从的，其实叠拼别墅跟复式楼没有差别，其实复式楼的景观还更好。但是别墅你所得到的品质感和舒适感是不可比的。所以今后在媒体的诉求上面，我们要更多地倡导这种声音，我们应该告诉大家，我们有推出这样那样的别墅。
刘福泉：任何一种产品，不管汽车也好，服装也好，都是一种生活方式。我去看一个产品的时候，我说我比较怕潮湿，比较怕老鼠蟑螂，问了半天没有人给我一个满意的回答，我最后只好选择了一个高层，榕信第一城是按别墅设计的。如果当时那个小姐能给我一个满意的答复，可能我会变成别墅的消费者。
翁闽伟：福州的消费者对一楼很怕，一楼很潮湿，这样的话，我们会跟他们说，如果是住别墅的话也是一楼啊，那怎么办。
持人：但是他们的感觉不一样啊，因为别墅楼上也是我家的，再往上就没有了。所以我们要先建立这种概念，然后再推销这个产品可能更容易，你要传达一个理念，时间要非常地长，我不相信说哪个开发商说，我等大家的观念都树立起来了，我再卖我的产品。郑景枫：从90年代到现在这个间观念已经在改变了。
主持人：但是就像教授说的，2005年的时候销售量最大的时候，但别墅的价格不是太高。就像大家说的，别墅的价位一直没有到我们的心理，我们对这观念没有树立起来。刘福泉：刚才有位讲得非常好。2005年的时候别墅销售非常好，是卖价格不是卖生活模式。前几年汽车市场启动的时候，说我骑摩托车多好，我比你串得快，可以不用等红绿灯。当你有了汽车后发现，那已经不是肉包铁了，你有了另外一种方式。
郑景枫：这两年之所以别墅放量出来，是因为很多人有这样的觉悟了。虽然我们在说产品，实际上在说生活的一种方式。我们认为这种定位是按生活的模式去考虑的，我记得当时我有一个朋友，他们的父亲那一辈是福清来的，在台江买了两套房子打通，两百多三百平方，整天福清来的亲戚就不用住旅馆，全部住他们家里。但是我们就是觉得说，别墅给你们的居家生活带来什么变化。市场的成熟就是需要一个过程，我们之所以价格这么低，也就是市场的理解力没有到这种程度。也许不缺乏一两千万的购买力，但是他们目前的消费观念就是，我到厦门去买、我到上海去买。但是哪一天我们像北京、上海那种程度。就像17英里，就相当于我们到长乐的海边了，那么远的距离他们可以卖到一亿元的价格。我觉得福州的市场肯定会朝着细分的方向发展。我觉得现在对产品的细分研究，已经不是简单地打一个低价战。前几年有一个老总说，如果我们的别墅还是这么低的价位，确实没有办法做好。我们早期到金桥那边看到有人买了房子以后，在后面种菜、养鸡。他们那种在农村生活的态度，其实就相当于骑摩托车的时候根本没法理解开车的舒适。刘福泉：这种产品真的是需要整合消费。
陈智勇：这个问题郑总说得也是很启发性的。为什么很多的客户，觉得跟普通的民房区别不大，就是市场前几年的别墅很难让消费者认为跟普通的民房有什么区别。这一点上来说，说明产品没有对消费者有所触动。郑景枫：所以我们一定要做样板区。
陈智勇：基本上像现在在盖的领域，都在做这个。先把这种生活方式告诉他。包括这种人居的方式，我们请了很多境外的公司来设计，既有私人的空间，同时又有公用的空间。是中国人的一种理念，和而不同。这种方式跟我们中国的人员之间的一种尊重，包括默契和谐。有个人觉得买别墅在福州，包括已经少收过的楼盘来讲，我也听朋友说，一部分的人觉得住别墅很有身份感的，这应该是别墅未来发展的趋势，正祥橘郡也是这样做的。
王梅清：所以买别墅都是二次置业甚至是三次置业，在城区肯定要有住房。从目前来说，孩子的就学、老人家的就医，离不开城市，所以大家不可能把第一次置业就买别墅。包括八县的人买别墅也是这样的，一般来说在市区都有房子，很少直接上来买别墅的。
主持人：应该是第三次到第四次的置业，说到这个其实跟我们的国情有关系，学校没有办法去别墅接你上学。
刘福泉：这个问题又是一大阻力，你到北京、上海去看一看，稍微好一点的公寓，物业管理费都到5块钱左右了。比如会员证、日常的消费足以支持这个物业费，你们的物业费是多少钱？
郑景枫：差不多两块钱。
刘福泉：这就是一个指标。如果别墅在没有达到三块钱左右，我觉得就没有一个发展的空间。我那天看到一个客户在说，说小区的居民都不是东西，物业公司想涨两毛钱，他们都不让涨，如果物业公司不干了我们怎么办？
主持人：别墅还是要从生活观念上去改变完了之后才对别墅有一个认可，说到最简单的，提到万科，万科做活动的时候我们去了，那个售楼小姐告诉我们说，有一个客户买了四个联排，他说要打通了用。这简直就是对别墅的侮辱。
郑景枫：没有像居住主题那样整栋挖掉重新盖就不错了。张征勇：其实这里面在产品里面可以做一个改变。
郑景枫：我就在想，美国的别墅。美国人很讲究私密空间，尽管他们也有花园，但是你不能进来。但是中国人的观念不一样，有院子、有天井。我们去看深圳的第五园，这是比较典型的，比如说四家中间有个大院子，四个门。所以我觉得这也是将来产品发展的方向，因为它符合中国人消费的习惯。比如说几个兄弟可以买在一起，我上个月卖六套就是这样，兄弟姐妹一下子买六套。
王梅清：说到第五园就是很特殊的营销案例，在产品上来说，这个产品是很创新的，还有叠拼是三叠的，把这种文化的理念和生活的方式做得非常纯粹，万科在这一点是很超前的，别人都在讲我有多少多少的绿化，但是它不这么想的，它说的是我有这么多的开放空间可以给你们用。
主持人：福州不是也要出现这种吗？
陈智勇：对，就是西式的表情，中式的内涵。
郑景枫：现在的别墅市场，还是比较乐观的。只要我们中国的经济，福州的经济没有问题的话，我们的购买力也是没有问题的。在这种情况下，消费者也有观望的情绪，这种人很有理财的观念，这种大势对他的观望情绪有影响，觉得这段时间也要低迷一段时间。前几年我们卖一套都要提前一天排队，开盘的时候四点钟就有人拿着凳子坐在我们的售楼部门口。主持人：我一直跟郑总说，跟我们多套套近乎吧，在网站上做一些宣传，他说不用了，我们就说做活动就好了，比如什么雕塑什么的，对这些人群都很有吸引力。除了广告一方面，另外活动类型已经是跟客户沾边了。
张征勇：我们广告界有一句话，有人拥有很多的房子，却没有真正的家，有人拥有很多的爱人，但没有真正爱过的人。
郑景枫：所以我觉得福州的别墅市场今年到明年也是要寻找一个突破口。我们可能以前在这一块关注得不够，可能现在要解决这个问题，不能简单地造景观。甚至我们觉得别墅在景观上的投入还不如公寓。公寓在景观上确实很到位，公园道一号卖得那么好就是因为景观上的投入，开发商也存在一个理念的偏差。
刘福泉：很多的小区景观做完了之后，很多人就穿过草坪走，这说明，你的景观的设计不够人性化。我们知道山姆小镇已经是市场上不受欢迎的产品，就是因为它乱搭盖，最早的别墅叫社会主义新农村。
主持人：其实最重要的问题还是要培育客户。像郑总说的，时间又长、又不能立竿见影的。王梅清：由于各式各样的原因不能一下子达到。
主持人：刚才你说男人总是少一套别墅，但是如果口袋里没有钱的话，这也是不可能实现的。张征勇：我们把这个作为别墅广告语打出去：男人永远少一套别墅，让这个作为一个奋斗的目标。
郑景枫：一栋定江山。
陈智勇：我们的目光不要只锁定在八县的，很多的市区的那些市民，房子要拆迁，他们的消费能力也很强，他们要换房子，从领域的销售就可以看出来，应该说都是有交叉的。主持人：我就觉得别墅的定位跟整个的社会定位还是有差异的。陈智勇：我们现在很多客户已经具备这样的能力来购买别墅。
持人：我觉得正祥做完正祥橘郡以后，肯定是福州很好的地产公司了。那天我记得我跟袁总讨论过他的项目，十八里香溪，他说我做别墅非常好，我不用考虑任何配套的东西，我说荒山野岭的话，有什么问题要怎么办啊？他说不用考虑，我们是渡假型的别墅。现在也存在这样的问题，比如说就是王总你们的别墅，在桥中间，上上下下我觉得就很不方便，特别是拐弯。
王梅清：这是临时的。
刘福泉：首先就是入住率，入住率要上去的话，大家想买东西的话根本就不是问题。郑景枫：这个从根本的社区的未来的发展来说，是正常的情况。我们看万科也好，东海岸也好，都是先做配套。这是互为因果，你说它是营销手段也可以，但是它又实实在在能够给社区的居住带来实惠。也有很多的东西不实用，但是像便利店和洗衣店这些东西都是需要的。刘福泉：入住率如果不高的话，如果采取非商业模式能运营多久。主持人：所以说开发商要大，项目要多。
刘福泉：不要小看物业公司，物业公司毕竟好解决，但是你开一个卖菜的店，对开发商有点难度。
主持人：其实会所也是一个大成本，如果收费的话，很多业主就不去了。
刘福泉：其实会所对中国来讲是一个错误。它是学香港，香港50平住6口人，所以不可能在家里接待，我们这么大的客厅完全可以在家里接待，这就是生活所限制。王梅清：现在很多的开发商就把会所作为一个项目的一块。
郑景枫：其实会所是一个积累，使用率又低，而且运营的成本还要算进去
持人：总的来说现在还没有找到出路，我相信终究大家的发展方向还是要回归到有天有地的地方，我们的配套，包括我们的生活的理念，有一些是被政策的影响的，比如说我要考虑到小孩上学，可是如果住在别墅里去，我每天上学要花多少时间，是不是？
主持人：总的来说现在还没有找到出路，我相信终究大家的发展方向还是要回归到有天有地的地方，我们的配套，包括我们的生活的理念，有一些是被政策的影响的，比如说我要考虑到小孩上学，可是如果住在别墅里去，我每天上学要花多少时间，是不是？
刘福泉：另外一点，大家的地都是在这几年拿的。大家要多宣传一些，我们已经没有暴利了。主持人：不过别墅开发商听完教授这么说，就豁然开朗，所以要从我们做起。郑景枫：人家说你这两三层楼，就几百万？在乡下我们就只要十几万。
刘福泉：按照以前划拨地的价格，再加上成本，一相比，就觉得利润率太大了。
主持人：所以说开发商自身的宣传还不够到位。那好，今天也谢谢各位，我们最后请教授做一个总结。
刘福泉：要给消费者一个买别墅的理由，别墅是一种生活方式，在整个中国的经济快速发展的过程当中，面临各式各样的转型，包括像从没有汽车到有汽车，包括原来住公寓到向别墅的转型，除了经济的发展作为别墅支撑以外，也需要开发商给消费者一个住别墅的理由。有的时候我们说，消费者决定了这个市场，但是作为开发商回过头来也可以引导消费者。我想我们国家经济持续发展的话，对很多人来说就是越来越近的梦。在福州这样的地方，我一直认为，房地产的价格可能会偏贵一些，但是别墅的价格有点过低了。现在买别墅还是比较好的投资，但是这个前提条件下是，你对中国的经济要有信心。主持人：好，谢谢教授，也谢谢各位！
一、异地别墅市场调研内容
1、影响当地别墅市场的宏观环境与中观环境调研。调研内容包括：城市或地区宏观经济发展水平和发展趋势与别墅市场发展的关联性；当地人文历史与别墅建筑的关联性；不同城市和地区的旅游渡假因素与别墅市场的关联性对比；当地别墅区域与地理环境之间的关系；当地别墅的周边市政配套、别墅小区生活配套和物业管理；不同城市和地区别墅规划和设计的特点和风格；当地消费者的社会、生活态度及住房消费习惯；不同城市和地区别墅消费人群的消费需求及其及其构成特点；不同城市别墅价格档次与当地其他房地产市场的差距；不同城市别墅市场推广及营销策略的特点对比。
2、人文环境调研............
项目营销方案 篇2
万科:项目营销6大关键动作
为了统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的，万科制定了项目营销节点操作指引及成果标准。该标准依据房地产营销理论和模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。
一、市场定位阶段操作指引及成果标准
1.项目定位工作执行计划
（1）项目定位工作小组
①由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组。
②项目定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责。
③项目定位工作小组成立之后，第一时间知会区域中心，并上报集团企划部备案；由集团企划部牵头组织或授权区域中心成立定位协助小组。
（2）定位工作总体方向和思路
①定位工作小组召集项目定位工作务虚会，由公司领导、相关部门第一负责人、集团/区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。②定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路
③定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点
④形成定位工作务虚会会议决议。
（3）定位执行和审核计划
①根据定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行计划。
②拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划说明。
2.项目基础资料
（1）宗地区位与交通
①表现宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作，并说明与城市各主要区域的交通情况。
②表现宗地在片区范围内的位置，可在片区地图基础上制作，并说明与片区各主要位置的交通情况。
（2）宗地基本指标 宗地规划设计要点。包括：总用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、车位总数、限高要求、配套的名称与面积要求、退红线要求。
（3）环境及地表现状
①宗地红线范围及四至环境。包括：宗地红线图、四至现状照片及说明。
②宗地红线范围内地表现状。包括：包括红线内现状照片、绿化植被、水面分布及说明。
（4）生活配套与大市政配套
①宗地生活配套现状及未来规划情况。包括：交通、教育、医疗、购物、文体、娱乐、银行、邮局等。
② 宗地大市政配套现状及未来规划情况。主要描述为施工与居住需求需要扩容与增加的情况。3．宏观市场分析
（1）宗地所在城市房地产发展主要脉络。
①政府对各片区的发展定位，可以在城市地图基础上表示，并说明。
②阐述片区的发展定位对城市房地产市场发展趋势产生的影响，及现阶段呈现的主要脉络。③重点阐述宗地所处片区房地产市场发展趋势。
（2）3－5年城市房地产供求走势
用图表形式表现城市3－5年宏观市场发展状况并作简要评述。
包括：GDP走势、人均可支配收入走势、商品住宅竣工量走势、商品住宅销售量走势、商品住宅价格走势。
（3）宗地所在片区房地产市场供求特征
①综述片区房地产供应特征。主要从以下几个方面描述：项目规模与开发总量、产品类型、主力户型、价格、消化量和销售周期等。
②综述片区房地产需求特征。主要从以下几个方面描述：客户特征、需求偏好和价格承受能力等。4.竞争调研
（1）竞争项目产品信息
①竞争项目规划信息。包括：规模、容积率、开发主题及规划特点、绿化率、规划总
②竞争项目建筑及景观信息。包括：住宅产品类型、主力户型、会所、商业、教育、其他配套设施面积及功能。（竞争项目是指片区内或其他片区与本项目可能的目标客户存在相似性，可能与本项目产生竞争的代表性楼盘。）
（2）竞争项目客户特征
客户基本特征；项目中客户认可的方面；该项目中客户希望改进的方面。
（3）竞争项目价格及销售情况
价格及价格走势； 消化量及销售周期 项目推广特征。
（4）竞争市场集合特征
综述竞争市场集合特征。包括：产品特征、客户特征及销售特征。
（5）商业专题研究
当社区商业配置面积等于或大于8000平米时，需要针对商业建议进行专项研究，形成商业专题报告。
5.典型楼盘调研
（1）典型楼盘产品信息 ①典型楼盘规划信息。包括：规模、容积率、开发主题及规划特点、绿化率、规划总户数、车位数等。
②典型楼盘建筑及景观信息。包括：住宅产品类型、主力户型、单体指标、会所、商业、教育、其他配套设施面积及功能。
（典型楼盘是指当地市场上，在产品、成本、推广上对项目具有借鉴作用的楼盘）
（2）典型楼盘客户特征
①客户基本特征
②该项目中客户认可的方面
③该项目中客户希望改进的方面
（3）典型楼盘推广及销售特征
①价格及价格走势
②消化量及销售周期
③项目推广特征 6.客户调研 根据各项目实际，选择特定样本总体、确定调研方法和内容，调查以下客户信息：
（1）客户基本特征
①客户人口特征。包括但不限于：年龄区间、家庭结构等。
②客户社会特征。包括但不限于：文化程度、职业类型等。
③客户经济特征。包括但不限于：家庭年收入等。
④客户目前居住状况。包括但不限于：房屋性质、居住面积、交通出行方式等。
⑤客户其他特征。包括但不限于：客户来源、置业目的等。
（2）客户置业偏好
①客户购房关注点排序。包括但不限于：价格、地段、周边环境、发展商品牌、社区园林、户型、朝向、生活配套、教育配套等客户购房关注点按照关注度进行排序（突出方面标明所占百分比）。
②客户关注点偏好。包括：楼型偏好、户型及面积偏好、车位偏好、交楼标准偏好、商业、文体、会所、教育、交通、金融邮政、医疗卫生等配套偏好。
（3）客户置业价格承受能力
统计客户购房均价、总价的承受能力。
7.协作完成《项目定位报告》
本节点完成参考工时为40－60天。
8.市场反向论证
（1）当概念设计或方案设计阶段，产品出现创新性突破可能，而且这种突破可能与原客户定位和产品建议存在明显差异时，同时该方案在设计指标、经济指标方面比原定位方案更优的情况下，由设计专业向集团企划部提出市场反向论证的申请。
（2）集团企划部召集原定位评审成员，研究决定是否进行市场反向论证。如果会议决定维持原定位结论，则由集团企划部知会区域中心和一线公司按原定位和原方案继续。（该环节工作也可以通过邮件形式进行）
（3）如果会议决定对新方案进行市场论证，则由集团企划部组织或授权区域中心组成新方案论证协助小组，同时知会一线公司组成新方案论证工作小组，执行论证工作。
（4）集团企划部召集新方案市场论证评审会，对新方案的市场可行性进行评审。
二、销售指导书阶段操作指引及成果标准
1.项目销售总体目标和分期销售目标
（1）项目销售总体目标
包括总体销售周期、销售面积、销售均价、销售金额和项目利润。
（2）项目销售分期及各期销售目标
①项目销售分期。包括各期销售区域、产品类型、主力户型。②各期销售目标。包括各期销售均价、销售周期、销售面积。
（3）项目当年销售目标
项目当年销售目标。包括该销售区域、产品类型、主力户型、销售均价、销售面积、销售金额。
2.确定首期入市时间和示范区要求
（1）项目首期主要工程节点时间计划
①首期主要工程时间节点。包括：首期开工、首期达到预售条件。
②示范区主要工程时间节点。包括示范区开工、示范区竣工、示范区达到开放条件。
（2）主要竞争项目关键销售节点预测及首期入市时间选择 ①主要竞争对手本关键销售节点预测。包括：产品发布、排号认购、公开发售、现场开放、重大促销或公关活动等。
②确定首期入市时间。
（3）项目首期开盘条件要求
①首期示范区范围。图示表现首期销售大厅、销售流线、示范单位展示区及其他开盘计划展示的区域。
②首期示范单位展示条件要求。包括：楼栋/组团、户型、效果、预算和完成时间等要求。
③销售大厅展示条件要求。包括：功能分区、效果、预算和完成时间要求。
④首期开盘时配套条件。包括：道路、公交、教育及其他配套条件要求。
3.确定项目销售关键节点时间表
（1）项目首期开发关键节点时间计划
项目设计、工程、报批报建关键节点的时间计划。
（2）项目营销节点时间计划 项目营销节点时间计划。包括从项目定位完成到公开发售的时间节点。
4.明确项目销售方式
明确项目销售和代理销售的方式。即明确发展商自己组建销售队伍销售或者选择中介公司代理销售，还是发展商和代理商联合销售等方式。
5.制定营销费用初步预算
（1）项目总体及首期经济指标
①项目总体销售金额
②项目首期销售金额
（2）项目总体及首期营销费用初步预算
①预测营销费用占总体销售金额比例
②估算总体营销费用及首期费用额度
（3）编制首期《营销费用指导书》初稿
根据首期销售任务，和首期营销费用初步预算，完成《营销费用指导书》初稿。
6.完成《项目销售指导书》
本节点完成参考工时为30天。
三、广告提案阶段操作指引及成果标准 1.《项目营销陈述》
（1）项目开发主题及设计陈述
①项目开发主题陈述。总结项目定位阶段对开发主题的陈述。
②项目设计陈述。总结方案阶段的设计陈述。
（2）项目竞争态势陈述
①同细分市场竞争环境评述；
②典型竞争项目竞争威胁评述。
（3）目标客户陈述
①目标客户特征描述。②总结目标客户的消费心理和价值偏好。
（4）形成《项目营销陈述》
①项目利益点提炼，并按照排他性、比较优势性排序；
②项目劣势描述，并按照固有劣势、比较劣势进行排序；
③公司层面对该项目的产生的经济收益、社会影响力的期望；
④综合以上描述，总结该项目方向性营销任务和实现手段。并以关键词形式形成该项目的营销陈述。
2.《广告委托任务书》
（1）产品基本描述
（2）项目营销陈述
（3）广告招标事项约定
①招标说明及合作思路约定
②回标及汇报时间要求
③其他应注意事项
（4）广告回标内容
①项目推广主题及主题平面表现
②项目案名、LOGO、广告语及平面表现
③项目推广策略及媒体策略
④项目小组组成及成员介绍
⑤合作报价及合同文本。
3.广告发标和回标
（1）广告发标
通过广告任务书的形式向三家以上符合项目推广要求的广告公司进行广告代理业务招标。
（2）广告答疑会 ①在广告标书发出后3个工作日内组织有各广告公司参加的统一答疑会。
②在广告标书发出后18个工作日内组织各广告公司二次答疑会。
（3）广告回标
①在规定时间内接受回标。
②检查回标质量，确定并约定提案时间和地点。
4.广告提案及评审
（1）广告提案
①组织由公司总经理参加的广告公司提案会议。
②广告公司汇报提案内容。
（2）广告评审
①甲方与会人员提问
②广告公司解答 5.《广告提案评审意见书》
（1）广告提案内部评议
①召集由集团领导或其授权代表、区域公司领导及对接人、公司总经理、营销部负责人、项目部负责人、项目营销负责人及其他需要参与评审的成员参加内部评议会议。
②各成员发表专业意见。
（2）《广告提案评审意见书》
根据内部评议会决议，形成《广告提案评审意见书》。3400多种住宅户型cad图库尽在《特赖户型宝典》
6.确定中标提案
确定中标提案，本节点完成参考工时为30天。
四、推广主题和策略阶段操作指引及成果标准
1.项目推广主题和策略
（1）项目营销陈述修正 结合广告提案，修正项目营销陈述。
（2）项目推广主题
①基于项目营销陈述，结合目标客户及市场竞争状况，提炼项目推广主题。
②基于项目推广主题，形成项目的主题形象和主题广告语。
（3）项目推广策略
①项目推广核心诉求
②项目推广节奏安排
③项目推广渠道策略
（4）项目推广创意：平面视觉创意。如：户外、报纸广告、包装创意。
①视频音频创意。如：电视、广播创意。
②互动媒介创意。如：网络广告创意。
③公关活动创意。如：事件、新闻活动创意。2.项目案名、LOGO和VI
（1）项目案名
①项目目案名原则性要求。项目的案名需要符合当地地名办的要求，符合当地文化习惯，满足新颖性、恰当性、词义清晰性和无歧义性的基本原则。
②万科项目案名库。
（2）项目LOGO
①项目LOGO 原则性要求。项目LOGO除了保证和项目定位的契合感之外，还需要满足推广和包装的延展性。
②万科项目LOGO库。
（3）项目的VI系统
①项目VI清单。
②万科项目VI库。
3.本节点完成参考工时为45天。
五、市场推广方案阶段操作指引及成果标准 1.产品及竞争态势研究
（1）竞争态势调研
①项目销售周期内竞争项目基本情况。重点分析项目销售周期内市场竞争环境，主要包括：
项目所在的片区的市场当期供应情况，特别是可比项目供应、产品构成、价格策略、推广策略等。
与项目所在片区存在竞争的其它片区的市场当期可比项目供应情况；
整体市场可比项目供应情况。
②项目销售周期内市场竞争态势综述。
通过对市场竞争环境的分析，结合本项目产品特点、户型体量和面积配比等对项目销售周期内可能面临的直接市场竞争趋势作出预测。
（2）产品研究
①目标客户描述。总结目标客户的消费心理和价值偏好。
②项目开发主题及规划设计综述。
③项目产品主要构成和特点。包括：产品类型、户型特点、功能性配套、规划和建筑特点、交楼标准等。
2.销控计划
（1）总体销售节奏安排
①开盘确切时间选择。基于以下三方面考虑确定项目开盘时间：对销售周期内市场竞争环境的描述和竞争趋势的预测；考虑项目工程进度；项目推广入市时间和推广周期要求。
②总体推盘节奏安排。通过对片区市场环境和自身产品的综合审视，并结合当地市场推盘经验，确定项目的总体推盘节奏，应包含但不限于以下四个主要阶段：启动、开盘、持销、尾盘。
③总体价格策略和定价参数。
（2）各阶段销售推盘具体安排
阐述各阶段的推盘时间、产品构成、价格策略和区间分布以及阶段的销售目标确定。
3.营销推广计划
（1）营销推广主题和策略
①描述推广主题。包括：推广形象描述和视觉表现。
②描述推广策略。包括：推广核心诉求、推广节奏安排和推广渠道策略。
（2）分阶段营销推广执行方案
基于项目推广主题和思路，配合销控计划，提出整体营销推广执行方案。包括：分阶段推广诉求。分阶段推广渠道组合。分阶段推广创意及表现。
4.示范区包装计划
（1）示范区包装总体要求
①包装范围要求。包括红线内各功能区域形象、氛围营造性包装、交通流线导示性包装和红线外交通导示性包装。
②包装效果要求。结合项目推广要求，提出现场的包装要求，并结合平面效果表示。
（2）各功能区域包装条件：
① 销售大厅包装内容。
② 销售流线包装内容。
③示范单位及示范组团包装内容。
④ 其他展示区域包装内容。
（3）示范区包装执行计划
可以在示范区总平面上图示各功能区域的划分、销售流线及包装位置、内容、时间计划等。
5.营销费用计划
（1）项目营销费用使用特点
①营销费用使用分布情况
②营销费用使用周期性分布
（2）《项目营销费用指导书》
6.《项目市场推广方案》
本节点完成参考工时为30天。
六、开盘阶段操作指引及成果标准
1.开盘前形象/概念导入
1）开盘前宣传策略
①前期形象推广目标。包括项目形象确立、建立项目知名度、辅助客户积累等目标。
②前期形象推广导入时机选择。结合推广目标和市场周期性特点确定形象导入时机。
③前期形象推广形式及媒体组合。确定形象导入的形式，如：产品发布会、品牌巡展会等事件形式；或是主题视觉形象媒体发布形式。同时明确主要的媒体组合。
④前期形象视觉表现。项目主题形象的平面表现和电视形象广告等表现。
（2）开盘前形象导入
执行开盘前宣传策略，通过特定的导入形式和媒体组合，在市场上树立项目的可识别性形象。
（3）开盘前产品导入 基于开盘前宣传策略，选择适当的传播渠道，传播项目的产品信息。
2.客户积累
（1）客户积累方案
①客户积累及消化方式
②客户积累周期
③客户积累优惠方式
（2）客户积累成果分析和应用
①分析客户积累成果。包括对已积累客户的产品需求、价格承受能力、认知渠道、客户特征等进行统计分析。
③应用分析结果对项目市场推广方案和开盘销控计划进行修正。
3.完成开盘内部控制类准备工作
（1）销售手册编制
（2）开盘销控方案
①开盘价格方案。包括：入市均价选择、定价参数、高低价差、后期价格走势以及具体价格表。
②开盘推盘分布和产品构成。开盘首推区域分布、产品类型、户型构成等。
③开盘优惠措施。
（3）开盘现场组织方案
①开盘现场布置。主要包括各开放区域的接待布置、展示布置、活动参与布置等。
②开盘现场参观流线。主要标明现场来访客户从进入项目入口到离开项目出口的活动流线组织。
③开盘现场认购流程。包括从参观、接待、讲解、选房、计算价格、落定、签约等一系列认购流程。
④ 开盘现场人员安排。包括现场指挥人员、协调人员、入口迎宾人员、流线指引人员、参观讲解人员、销售接待人员、认购书办理人员、按揭办理人员、后勤人员等人员安排。
（4）销售队伍组建和人员培训
①组建销售队伍。② 定期组织销售人员培训及考核上岗。培训内容清单如：销售手册、产品介绍。4.完成开盘现场展示类准备工作
（1）模型制作与安装
①模型形式要求。包括整体规划模型、组团模型、户型模型。
②模型数量、时间要求和效果要求。
（2）参观流线导示及通道布置
①参观通道装修和布置。
②参观流线导示包装。
（3）示范单位、售楼处包装和布置
①示范组团/楼栋、示范单位包装。包括包装位置、包装内容、包装效果和时间要求。
②销售大厅装修和包装要求。包括包装位置、包装内容、包装效果和完成时间要求。
5.完成开盘销售道具类准备工作（1）开盘宣传类资料准备 楼书、户型图、宣传册等 广告、新闻通稿等开盘宣传资料。
（2）开盘接待道具类资料准备。
服装、胸牌、名片、礼品、手袋等接待道具 ；楼盘表、价格表、计价表、合同及补充条款范本等销售辅助道具。
（3）销售所需法律文件准备
“五证”准备：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销（预）售许可证》。
（4）本节点完成参考工时为60天。
项目营销方案 篇3
全民乐读网营销策略
引言
营销的本质是：企业发现或挖掘准消费者需求，从整体氛围的营造以及自身产品形态的营造去推广和销售产品，主要是深挖产品的内涵，切合准消费者的需求，从而让消费者深刻了解该产品进而购买该产品的过程。
关键词：准消费者 氛围 了解产品
确定目标，有的放矢
漫无目的的推广，只能造成资源的浪费，得不偿失。所以必须明确目标人群，也就是准消费者。通过对其量身定制营销方案，达到范围管理的目的。图书的需求群体为学生，政府企事业单位，社会爱书人士（知识分子，文艺青年等）。因此，我们的准消费者人群活动地点是学校、政府组织和企业单位、文化氛围浓厚的社区，以及网络平台。
营造氛围
广义的讲，营造氛围的过程就是文化输出的过程。正所谓销的是服务，是品质，是可以满足客户需求的东西，是可以给客户创造价值的东西，售的是自己，也就是品牌，也就是企业。客户认可自己，方能认可自己所说的话，才能真正的从自己的话中找出对方所需要的东西，才能有成交的可能。充分体验到从我们这里能够得到他们想要的，这个过程就是氛围营造的过程。氛围的载体即活动，其中活动包括线上活动以及线下活动。
一、线上活动
（1）博客营销。借助博客，可以发表网络日志，同时也可以借阅别人网络日志。博客具有知识性、自主性、共享性等基本特征。博客是通过网络平台传递信息的一种形式，正是基于网络工具的平台下，开展博客营销，并通过较强的博客平台帮助全民乐读网以零成本获得搜索引擎的较前排位，以达到宣传的目的。
（2）视频推广。视频推广的厉害之处在于传播精准，首先会产生兴趣，关注视频，再由关注者变为传播分享者，而被传播分享对象势必是有着和他一样特征兴趣的人，这一系列的过程就是在目标会员精准筛选传播。部分网民看到一些经典的、有趣的、社会需求的视频总是愿意主动传播，通过受众主动自发的全民乐读网信息，视频就会企业信息像病毒一样在互联网上散开来。
（3）网络论坛。许多论坛的点击率很高，因此它的人气也就会随着上升，所以我们会重视论坛带来的巨大作用，借助论坛这个平台推广我们的全民乐读网，如：我们会带头在网络论坛上讨论一些有关全民阅读的问题，体验读者需要的是什么，满足于什么样的现状。（4）网站优化、运营
SEM与 SEO相结合，通过页面优化等手段，获得相关关键词的自然排名。
效果：直接可以提高搜索引擎排名，引导用户进入网站。提高页面的PR值，在搜索引擎的自然排名获得高权重。（5）新闻、软文推广
结合活动炒作和传播点，在新闻门户类网站、读书专业网站、相关论坛博客中发布新闻，进行软文轰炸，提升网络品牌。
效果：如果在百度等搜索引擎上搜索“全民乐读网”相关关键词，可以得到海量的搜索结果页面，对全民乐读的互联网品牌造成爆炸效应。（6）网络广告推广
投放新闻门户网站、专业读书网站、地方读书门户网站、论坛社区等网站的广告位。
效果：与相关网站建立长期友好合作。相对于平面媒体、纸质媒体，网络媒体费用更低，极具性价比。小结
除与第三方付费合作外，自我推广重在吸引眼球，尤其是微信平台推广中更是如此。如何让会员自愿主动帮助推广，无外乎两条：第一，有利可图。第二，转发后有自我满足感和成就感。第一条前期需要投入大量资金。第二条则需要在产品内容上花大心思。产品、信息的唯一性，新鲜度，爆炸性都是吸引人们的关键。
二、线下推广
1、全民乐读网协助学校、政府、企事业单位、社区街道等，组织关于世界读书日、六一儿童节等节日的读书活动 活动时间：每年相关节假日期间或前后
主办单位： 全民乐读网
校图书馆（相关单位负责文化宣传口）活动需求：人员3人（场地设计、布置、图书现场销售、公司网站推广等工作），车辆一辆，活动经费待定。座椅若干、横幅1~2条由相关单位提供。
活动内容及安排：
(1)“书香溯源”——读书日知识系列宣传活动
广泛利用网页、图书馆宣传橱窗、校报、广播站等校内宣传平台介绍“世界读书日”的来历及发展情况;通过宣讲大师与读书的故事;推荐著名读书网站等活动载体促进全体师生对读书日的认同感。
(2)“书香使者”——招募图书馆志愿者及全民乐读网“小记者”
在全校范围内招募图书馆志愿者，统一佩戴工作牌，并组织志愿者发放《图书宣传册》，《全民乐读网听书馆使用手册》等宣传册。
(3)“书香推介”——推荐好书、新书
在全民乐读网推荐一些新书、好书，根据读者推荐书统计，评选出“我最喜爱的图书”向读者宣传推荐，同时作为征集优秀读后感和书评的书目依据。
(4)“书香留韵”——征集优秀读后感和书评
撰写读后感和书评。图书馆和全民乐读网将组织专家进行评奖，对于优秀读后感和书评将在图书馆及全民乐读网上展出，并颁发获奖证书及全民乐读网网上购书卡。参与者可以获得购书抵用券
(5)“书香剪影”——举办“最美读书瞬间”摄影比赛
以“最美读书瞬间”为主题，征集微电影或照片等形式的原创摄影作品，同时配以word文档编辑作品标题以及50-100字的说明，评出优秀作品，并予奖励。参与者可以获得购书抵用券(6)征文活动
活动进行期间，同时举办征文活动，文章一经入围，即可在全民乐读网头条登出。并可获得全民乐读网购书卡。获奖者均可凭购书卡在全民乐读网一次性购买相应价值的图书并可领取精美小礼品一份。
2、“书香祝安康”关爱老年人，走进社区读书活动 时间：2016年7月1日至2016年7月15日
（1）组织举办一次“夕阳红座谈会”，让各位老年读者畅所欲言，交流读书心得，为读者提供一个茶余饭后阅览休闲场所。
（2）组织举办“健康靠自己”知识讲座，为老人们讲解健康的四大基石，心理健康的标准及饮食营养与健康，个人习惯与健康等老年人普遍关心的问题。
组织单位：社区物业及全民乐读网
活动需求：人员3人（场地设计、布置、图书现场销售、公司网站推广等工作），车辆一辆，活动经费待定。座椅若干、横幅1~2条由社区物业提供。
3、自办展销活动
在各大商圈，商场举办图书展销活动。
活动内容：主题待定（作者签售活动、好书推荐、扫码关注送图书等）
组织单位：全民乐读网
活动需求：人员3人（场地设计、布置、图书现场销售、公司网站推广等工作），车辆一辆，活动经费待定。座椅若干、横幅1~2条。
4、跨界合作推广
例如通过与青岛各个社区水站合作，送水的同时，提供扫码免费图书一本，毎成功新添加一名会员，返点送水员0.5元。小结
线下推广方式多种多样，重在合作推广。
总结
无论线上推广还是线下推广，仅仅靠公司目前人员是远远不够的。以节日类线下活动为例，每次举办活动不仅局限于一个学校，一个地点，这样就需要组建若干个地推团队，每个团队公司人员1~2人，带领社招兼职人员1~2人，分地区同步进行推广活动。人力物力的投入与推广效果成正比，品牌推广是一个漫长的过程，品牌的塑造更需要持续不断的创新。
项目营销方案 篇4
渭南市2012年重点招商项目推介
渭南市地处陕西关中渭河平原东部，东濒黄河与山西、河南毗邻，西与西安、咸阳相接，南倚秦岭与商洛为界，北靠桥山与延安、铜川接壤，总面积约13134平方千米，人口556万。位居新亚欧大陆桥的重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部的“ 东大门”。辖临渭区和大荔、富平、白水、澄城、合阳、蒲城、华县、潼关8个县以及华阴、韩城2个县级市。是全国重要的商品农业基地，工业以电力、煤矿、木材为支柱，矿产资源丰富，其中钼矿储量位居全国第二。
近年来，渭南市委市政府紧紧围绕科学发展的主题、加快转变经济发展方式的主线，环保产业实现跨越式发展，建设资源节约型、环境友好型社会的步伐不断加快。
渭南市通过农村道路等基础设施建设，使全市交通网络不断完善，农业产业结构不断深化，促使农业产业发展不断开创新局面；加大了民生问题的关注，发展生态旅游、绿色农业、改善人民饮水工程与居住环境，不断提升市民幸福指数；通过完善各级地方政府相关机构的配套设施，保证政府的管理职能与服务效率；针对各地的地域特点与产业优势，发展特色农业、加大高新技术产业研发、推进传统产业升级，实现经济增长方式的转变。
经济发展中的一个个剪影，社会生活中的一个个侧面，构成了渭南市经济繁荣发展的画卷，也呈现着渭南市经济腾飞的崭新面貌。
一、G108韩城南至汉村一级公路工程
汉村位于蒲城县城东约10公里，西禹路北约1.5公里处，全村耕地面积5100亩，水地4200亩，旱地900亩。全村桃树种植面积已达1300亩以上，成为该村经济发展的支柱产业，周边村现已发展桃树面积2万亩。韩城南部则是韩城市花椒的主产区，以西潘家山至魏长城为界；东部以108国道为界，其中包括15个乡镇，195个行政村，总面积达1300万平方公里的浅山台塬沟壑区，其中：整片栽植面积已达23万亩，约占全市总耕地面积的50%。
为了将韩城花椒与汉村的桃产业做大、做强，大力推进绿色农业、把做大、做强龙头企业作为“经营农业”的“火车头”，逐步形成“一村一品”和“一镇一业”特色，G108韩城南至汉村一级公路的开工建设，将建设一条长94.8公里的一级公路，估算总投资需265000万元。在渭南市交通运输局的积极努力下，2011年已
完成工程立项，2012年争取开工建设，目前该路段已完成前期准备工作，待资金整体到位后，将正式开工建设。该路段的建设，必将促进该区域优势农业的产业化发展，有利于当地农业结构的调整、农副产品的深加工，将为县域经济腾飞与农民增收提供便捷的交通保障。
二、G310华阴东至渭南一级公路工程
华阴市位于关中平原东部，秦晋豫三省结合地带，西距西安120公里，东距洛阳230公里，南依秦岭，北临渭水。总面积817平方公里，总人口26万。是国家级风景名胜区西岳华山所在地。本区域境内部省属大中型企业密集，地方工业已形成了以电力、机械、医药、化工、采冶、棉纺、建筑等为主的较为完整的工业产业体系。
为了与经济发展程度相适应，华阴市的基础设施建设也在市委市政府的科学指导下伴随着全市的经济发展不断完善。由渭南市交通运输局负责项目实施的G310华阴东至渭南一级公路工程，将建设一条全长为60.3公里的一级公路，随着这条一级公路的建设，华阴东部区域与渭南市的地理联系将更加紧密，道路建设的区域规划将越来越科学、合理、便捷，区域间的道路网络将更加完善。这些都将为渭南市、华阴市的整体区域经济发展规划提供坚实保障，也为全市人民增收、享受经济发展与改革的成果提供更加丰富、多样的途径。
该路段由渭南市交通运输局负责并具体实施，估算总投资100960万元，2011年在相关部门的努力协作下已完成立项，2012年将努力完成项目的前期工作，近一阶段，该项目正积极筹集资金，争取早日开工建设。
三、大荔赵杜至蒲城一级公路
赵渡地处大荔县城以东约二十五公里，位于黄河、洛河、渭河交汇处，东依黄河与山西省隔河相望，西靠洛河与韦林镇相接，南邻渭河与潼关县毗邻。赵渡古镇历史悠久，地势平坦开阔，土壤肥沃，古时曾有“浩壤之区”的美誉。近年来，当地新兴产业迅猛发展，人民生活与以前相比拥有了极大改善，家庭人均收入稳定增长。全区农业产业化发展迅速，规模效应显著。赵渡近年来的高速发展与渭南市的农业产业化发展战略规划相符，具有很强的代表性与示范性。
蒲城县位于陕西省关中平原东北部，属渭南市范围，东临大荔、澄城县，西接富平县，北依白水县，铜川市，南靠临渭区。是中国著名的“酥梨之乡”和“焰火之乡”，近几年，蒲城的农业、旅游业也逐渐发展起来。
大荔赵杜至蒲城65公里一级公路的修建，将会把大荔与蒲城两个县级城市更加紧密的连接起来，这为大荔赵渡等地的农业产业发展、农产品深加工与农产品外销提供了更多便利，更是将大荔与蒲城两个经济发展起步较晚的地区从距离上结合起来，形成互补优势与相互带动效应。从活跃县域经济出发，搞活一片，整体带动周边产业发展，从而达到繁荣全市经济的目的。此项目由渭南市交通运输局负责实施，工程估算总投资130000万元，2011年进行了项目的前期调研，2012年的整体目标是完成项目前期工作，筹集资金，争取开工。
四、禹门口黄河大桥
禹门口黄河大桥位于山西省河津市西北和陕西省韩城市北部的黄河峡谷中，横跨禹门，连接了秦晋两省。禹门口铁索桥、公路桥、铁路桥，沟通了秦、晋两省。此地同时也是独具特色的旅游胜地。
由于经济发展，交通密度与车辆运力的发展，禹门口黄河大桥的运力已无法满足实际需求，经过专家评估与陕西省交通厅的批复，将由渭南市交通运输局负责实施建设一级公路3.854公里，桥梁1664米，估算总投资40000万元，该项目2011年已完成项目立项，2012年计划完成项目前期工作，筹集资金，尽快争取开工建设。
大桥建设完成后，将有更大的荷载能力，能更好地完成晋煤入陕的咽喉要道的职责；也为当地旅游提供了更加通畅、可靠的道路保障；同时也为当地人民提供就业机会，增加收入提供可靠保证。
五、华县体育运动中心
发展群众体育运动是一项重要的社会事业。当前形势下，修建一个体育运动中心是华县全县人民的迫切要求，也是提高地方体育运动水平，提升县域体育工作形象的要求，更是改变华县当前体育工作被动局面，创建文明县城，提升城市品位的必然选择。
华县将计划建成一个占地200亩，可容纳2万人的标准化体育场馆，估算总投资20000万元。
为了做好了体育运动中心工程的前期准备工作，华县体育运动中心多次召开专项工作会议，抽调专职人员，就前期的立项、选址、征地、设计、概算、筹资等工作做了详实的安排。该项目于2011年完成了可行性研究，2012年正计划积极推进立项，争取完成前期批复，目前已具备开工条件，正处于资金筹备阶段。
六、富平城市中心水景公园建设项目 富平县位于陕西省中部，是关中平原和陕北高原的过渡地带，东邻蒲城、渭南，南接西安市临潼区、阎良区，西连耀县、三原县，北依铜川市，地理位置优越。境内有西包、西禹、富闫高速公路和106
省道，咸铜、西韩两条铁路通过，交通便利。而今西安—富平城际铁路建设项目已经启动，更是不断增加了交通便利，加大了与城市之间的联系。
富平具有独具特色的历史文化景观，特色农业与旅游业发展迅速，经济发展潜力巨大。借力公路、铁路等交通基础设施的大力推进，发展地方生态旅游更是依托自身优势，发展与繁荣地方经济的新思路、新途径。
由富平县城建局负责实施的富平城市中心水景公园建设项目，将建设占地350亩的城市中心公园，项目估算总投资为15000万元，2011年已完成规划设计，2012年计划推进开工，计划完成前期手续，争取开工建设。
七、华县黄寿丹保健茶产业化项目
发展特色经济是推动县域持续健康发展的根本途径，黄寿丹保健茶项目是华县的特色产业，符合国家产业政策，全国主要农产品加工业发展规划中明确指出：要以名优茶、绿色食品、黄花叶养生茶为重点。茶叶加工要与医药业、其他食品业更加紧密结合，并把保健茶作为重点发展项目。该产品主要以华山南麓野生灌木黄花条的叶子加工而成。黄花叶养生茶农业综合开发项目的实施，可以通过栽培茶树防止水土流失，减少环境污染，符合绿色环保、退耕还林政策。发展该项目有利于促进地区经济和社会发展。
华县黄寿丹保健茶产业化项目由陕西省华山金杉有限公司实施，由华县政府负责。项目将要建设5000亩黄寿丹产业化示范种植基地，项目估算总投资为7820万元，2011年已完成可行性研究，2012年完成了前期批复，该项目正在积极争取立项，目前已具备开工条件。
八、华县污水处理厂二期项目
积极推进城市污水处理建设，是增加城市服务功能，改善城市面貌，提升群众生活品质的一项基础性工作，也是实现污染减排目标任务的重要措施。
华县污水处理厂二期项目是省市渭河流域水污染防治三年行动方案确定的重点工程，也是市县污染减排的重要工程。该项目将新建截污干管长8.6公里，由子仪牌楼沿310国道向东至东环路，在沿东环路向北穿老西潼路，沿下东路向北至污水处理厂，生产区和管理区公用工程及设备安装。估算总投资3300万元，2011年完成可研编制，2012年计划推进立项，完成前期工作、具备开工条件。该项目由华县建设局项目实施，华县政府负责。
工程计划年底前建成运行，将进一步完善城市综合服务功能，改善城市人居环境，可使华县城区的污水收集率和处理率大大提高，对
于改善渭河河水环境质量、提升城市形象和促进招商引资都有重要推动作用。
项目营销方案 篇5
一座城改变一座城市
万科城项目营销策划方案
一、背景分析
万科企业股份有限责任公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。2012年万科入驻徐州，致力于打造一个有着完善配套、自成体系，并有着丰富人文资源的宜居小镇，该项目对于完善徐州北区城市功能，提升徐州市北区城市形象，打造北区以生态休闲和文化旅游为核心的北城新区，具有引领和示范作用，项目东至天齐路，西至平山路，南到沙虎山，北到三环北路，总用地面积3305亩，总投资150亿元人民币。2012年11月2日，万科企业股份有限公司以挂牌出让的方式在徐州拿下两宗地，总面积约595亩。
万科入驻徐州，全城瞩目。万科城已经全面开工，并与7月份开盘销售，徐州邮政营业局根据自身业务特点和万科城项目结合，全力为万科城打造一整套营销宣传方案，希望尽徐州邮政的一点力为万科城的宣传拓展新的渠道，进一步提升万科城品牌形象，促进万科城开盘销售一片红。
二、策划思路
徐州地区房地产市场发展从2001年开始稳步上升，并在近几年中呈现出了稳步增长的势头。但自2009年国家开始楼市调控以来，我市楼市也出现了较大程度的降温，投资型需求受到较大抑制，改善型需求因为政策因素造成的交易成本增加也受到很多抑制，整体市场交易量下降、活跃度大大降低。相较以外，对于开发商而言房地产开发项目投资的资本金比例增加较大，从原来的20%左右提高到35%以上，另一方面银行等金融机构也收紧了对房地产开发项目的信贷额度。资本金需求增加了、开发门槛提高了，同时信贷紧缩了，房地产开发商不得不捂紧自己的钱袋子精打细算，在整体行业资金紧缺的情况下，开发商一般都会在宣传方面压缩一定的广告费用投入，在宣传推广渠道的选择上进行更多的比较，希望能以最少的成本捕捉到有效客户。作为精准营销方式的数据库直邮商函正是适合他们在当前资金相对紧缺状态下进行项目推广的好渠道，而数据库直邮商函的核心资源----数据，更是能够吸引房产商在广告渠道选择上的重要砝码。
徐州邮政营业局将根据万科城项目特点，结合自身的业务特征，以宣传推广万科城品牌，提升企业形象，扩大公司楼盘知名度为目的，整合邮政资源，为万科城品牌形象的推广，提供一整套全方位、多角度的精准营销方案，实现整体推广万科城项目品牌的最终目的。
我们主要采用直邮的形式给贵公司进行推广宣传，主要有数据库商函、直邮通、DM投递和夹报。
三、直邮商函媒介概况
（一）什么是直邮商函媒介
直邮商函是一种通过相关数据库筛选有针对性的目标客户群，以信函为载体，将相应商品、服务等信息，通过邮政服务网络送达目标客户群的一种融广告、互动交流于一体的针对性媒体，是商业机构利用各类信息数据库向目标消费者有针对性的寄发服务、产品宣传广告，进行信息交流与推广的宣传媒体。与报纸广告、电视等公众媒体相比，直邮商函广告是进行实质性营销推广的精准媒体。
（二）直邮商函媒体优势分析
直邮媒体因其目标明确、针对性和互动性强等优势，作为企业整合营销传播体系的一部分，发挥着重要的作用。
1、能够提供个性化的内容，个性化的产品，同时给不同客户提供不同的价
格和促销手段，满足其个性化需求。
2、能够呈现短信、电邮所不能呈现的、层次丰富的内容，直接带来视觉、听觉等多感官的体验，可阅读性强且易于长期保存反复阅读。
3、覆盖人群更广，无论收入高低、年长年幼，人们都可以收、读邮件且单位个体推广的成本低。
4、针对性强，可根据产品或服务的特性，“自由”选择目标受众、确定投放范围和投放数量。
5、保密性好，不易被竞争者察觉模仿。
四、房地产行业数据产品简介
我局拥有三大类信息数据库：基础地址库、组织机构库及个人精品库，有效数据量400余万条，并配备了专业的数据库建设分析人员，对数据库信息实行实时的建设、维护和管理、更新。数据库分析人员通过专业系统工具能够精准筛选目标人群信息数据，锁定目标客户群体，再通过完善的邮政投递网络实现信函的精准投递，实现过程可控、效果可测量的广告推广。我局数据服务咨询中心的数据分析人员从20余个专业数据库的海量数据中通过整合、挖掘提炼出万条具有购房需求的潜在目标客户数据,可推介给房地产行业客户，通过直邮商函的宣传推广有效进行数据库营销。
（一）数据（目标受众）分析定位
1、从个人消费需求的角度考虑：
定位于徐州商旅人士、中高收入阶层、个体私营业主、公务员等，注重个人生活品味，具有一定的事业基础和社会地位，经济条件较好，收入较高，消费能力强。
2、从商业经营拓展的需求角度考虑：
定位于中小型私营企业、大型连锁企业、餐饮服务机构、娱乐服务机构（KTV，酒吧，会所等）、教育培训机构、个体经营商户等。
五、房地产行业项目推广策略
（一）营销策略简介
根据客户不同的购房需求，把潜在消费者分成首套房刚需客户和非首套房改善型客户两块客户群体市场进行推广：
1、首套房购房客户推广计划
针对楼盘开发商、楼盘代理营销公司、房产中介公司，以潜在刚需数据目标客户为直邮寄递对象数据资源，围绕新盘销售，根据楼盘销售生命周期，阶段性地提供区域品牌宣传、开盘告知、以老带新优惠等宣传内容；另一方面围绕存量房销售，通过购房意向再调查、社区活动邀请等方式提供意向客户唤醒服务，实现市场推广。直邮产品形式可为开盘告知函、开盘活动邀请函、楼盘信息推荐函、二手房信息比价册、购房答谢函等。
2、非首套房市场推广计划
针对楼盘开发商、楼盘代理营销公司、房产中介公司，以改善型及投资型购房者潜在客户目标为直邮寄递数据资源，通过展示社区生活品质、宣传投资价值理念以及介绍教育资源优势等，促进楼盘的销售。直邮形式可为楼盘社区活动邀请函、房产交易政策信息导读册、楼盘周边资源分布介绍册等。
（二）房地产直邮投放策略规划
1、活动预热期
向目标人群寄发看房邀约，多种渠道响应方式（电话、网络等）；
2、响应处理期
加入诱因限时响应，并对已响应的客户数据进行整理，便于后期的二次跟
进营销；
3、直邮攻略期
以直邮商函的方式，分多次向已响应的客户寄发产品介绍、房型图册、配套设施介绍等内容的商函，最后一次直邮产品加入强有力的促销诱因。
4、销售期
强有力的促销诱因：是直邮商函宣传销售效果成功与否40%的决定因素。
六、直邮效果分析
1、利用数据库的分众传媒效果，有针对性的寄发，减少信息传递过程中的客观挥发，使广告效果达到最大化,推动销售量的提升。
2、直邮展示添加新元素，可根据房地产商的个性化需求灵活选择，形成低成本低风险高收益,帮助企业达到最大的可衡量效果。
3、增值服务提高客户满意度
——可设计带标识的个性化二维码，链接更丰富信息，直邮广告不再“平面”，更容易触动潜在客户响应。
——搭建服务平台、实现线上与线下宣传的结合互动，提供潜在客户的反馈信息数据。
项目营销方案 篇6
活动简介：
201x，想唱就唱 清凉一夏 多彩扎啤狂欢节大型公益活动——是中国的城市时尚名片，是现化时尚潮流的弄潮儿，是社会大众自娱自乐、放纵自我的第一大舞台，是城市文明进步的标志。此次大型公益活动将结合夏日经济发展的要求，把夏日夜经济生活带延伸至城市效外，不扰民、不受限，联合国内知名商家共同为省会市民打造一个休闲娱乐的夜生活平台。同时，这也是一场慈善爱心活动，活动组委会将从最终营业额中提出部分费用作为阳光工程慈善助学金，捐献希望工程，呼吁社会大众奉献一点爱心，共建美好城市。
活动目标：
1、打造一张属于华北“时尚爱心名片”。
2、构建城市人们“自娱如乐第一展示舞台”。
3、创建河北最具规模、最具特色的“夏日经济多彩扎啤休闲广场”
才艺展示者通过短信、电话、网络、现场报名参加。
4、活动环节：
内容：举行大型庆典仪式，由组委会领导向相关机构捐款，给支持活动的爱心人士代表颁发奖项，表彰优秀企业，歌舞活动演出。
一、活动宗旨：
20xx年7月xx日，今天的环保主题是“绿色世纪”，和共青团志愿者借此通过丰富有趣的环保活动增强环保意识，培养各位志愿者养成环保习惯，并以此带动所有中小学生和群众环保，从而影响整个社会公民共同环保，共同关爱我们的地球家园!
二、活动目的：
1、唤起社会公民环保意识，用实际行动保护我们共有的家园——地球!
、从我做起，从身边做起，抵制环境污染，节约能源，爱护绿色环境。
三、活动内容及人员时间安排：20xx年7月xx日(如因天气原因可推迟日)
a组： 布置广场挂环保画、环保图片。 b组： 发放环保邀请函。(主要针对各学校学生、社会公众等)
布置广场挂环保画、环保图片。
环保志愿者签名，为志愿者系绿丝带(各学校学生、社会公众等) 12：00—12：10为广大热爱环保的市民发放绿色购物布袋。(具体图案如下：
四、活动注意事项：
1 、此次活动上午9点40分开始布置舞台，请各位志愿者准时到达广场帮忙布置.
2、参加活动的.志愿者要维持现场秩序，确保观众及自己的人身安全.
3、遇到各类突出问题，应立即向组织反映，本着相互理解，友好协商的原则。
4、活动开始后各环节任务分清，活动筹备相关人员须带上工作证。
5、活动结束后，后勤组要清理好现场，并负责义演道具物品的回收。
河池学院即将迎接教育部教学工作水平评估，各部门为了全面贯彻“以评促建，以评促管，评建结合，重在建设”的原则。加强了对学生思想建设的力度，全面培养学生的团队协作精神。提高自身文化素养，发扬中华民族奉献他人，奉献社会的优良传统。提高团员思想觉悟，河池学院学生联合会将组织团员同学以“继承民族优良传统、弘扬英雄奉献精神”为主题举办一次向英雄纪念碑敬献花篮的扫墓活动。本次活动以清明节扫墓为切入点，融入学校精神文明建设的宗旨，展现当代大学生思想上要求先进，行为上主动积极，学习和弘扬英雄们的精神。让英雄的精神永驻团员心中实现学有所感、学有所悟的目的。
4月2日学生会、社团联合会将对活动路线，活动地点及活动应注意问题进行调查、核实、确定。
生活部购买制作小百花的材料，并组织同学制作参加扫墓相关人数的小百花。给同学在扫墓当天用。
为确保团队能整体顺利到达活动地点，由以前去过的成员带领队伍，在队伍最后保证全队都能达活动目的地。
为确保团员的安全，活动结束立即由班长及班上团干将团员带离活动地点，远离湖边危险地带。
为确保活动的顺利进行，团支部将对活动地点周围进行了细致的实地勘察，与活动地点管理人员达成及时取得联系的协议。
团支部为了本次活动能够顺利进行，制作了两套应急方案：
方案一：全队分为六个小组，每组六至七个同学，分别由六个小组长负责，提醒同学们通讯工具务必要充好电，出现异常情况应立即与小组长取得联系，以便采取相应的应急措施。
方案二：各组小组长到生活委员处领取创可帖、药膏等小医药品，各小组长应照顾好本组队员的人身安全。
因课程调整，活动时间定于4月5日下午五点半从学校出发。因是双休日前期，考虑到前进路线及活动地点人员较多，情况比较复杂。团支部实行责任落实制度，每个小组长、班、团干部认真负起责任，确保活动的顺利进行。
六、 参与人员：
河池学院团委书记黄俏奕老师，
七、 活动流程：（幼儿教师教育网 WWW.YJs21.COM）
(五) 学生代表 带领大家宣誓。
八、 活动现场控制：
学生会、团干及各组小组长时刻关注同学们的活动状况，一有异常状况发生，立即采取预定措施。
九、 媒体现场采访：
邀请记者团的同学现场照相、记录。
项目营销方案 篇7
主题：南湖岸边、世外农家阶段目标：在巩固“农家乐”这一娱乐项目知名度的同时，改变部分消费者对现有农家乐的环境不太满意的印象，激发潜在消费者的消费兴趣，形成市场预期，凝聚一定的人气，为开业期打好铺垫。 营销手段：
一、网络宣传：
1、制作项目宣传片、将外部环境、内部条件拍成照片，由各学校校园代理登陆校园bbs发帖，发布开业期活动信息。
2、在群光、亚贸、光谷等人流集中地区散发宣传单、以“南湖岸边，一处世外农家”为主题，倡导悠闲、舒适的假日生活，以自然风光提升关注度。
二、校园宣传：
1、印发宣传单，在华农、中南财经政法大学、中南民大、武大、华科等高校校园内进行宣传，推广健康生活理念，以环境吸引顾客。
阶段目标：在前期宣传的基础上，集中广告攻势，力争开业期保持火爆的客流量，同时确保消费者得到非常满意的服务，塑造良好的口碑，进而扩大客源范围，形成良性循环。
营销手段：
1、与各大团购网站合作，主动出击，扩展销售渠道，以客流量弥补利润，赢得口碑。
2、开展以“健康生活、亲近自然”为主题的校园征文(摄影)大赛，经过选拔后，邀请部分优秀选手亲临项目参观，并将作品在校园内展出，使“农家乐”这一消费品牌亲近学生生活。
3、校园内针对学生会、社团、班级学生干部等进行重点宣传，突出本项目与竞争对手相比的优势所在，强调具体优惠信息。
阶段目标：抓住学生春游这一黄金时段，采取集中型宣传，在校园内形成一股消费潮流，促成引导性消费。
营销手段：在校园内组织“风筝节”活动，制作印有农家乐广告语的风筝，在校园内同时放飞，形成轰动效应。
阶段目标：利用大一新生的年级特点，采取有针对性的宣传，激发大一新生的兴趣，力争使其成为稳定客源。
营销手段：借助“出行小贴士”、“校园生活abc”等宣传材料，内容上突出农家乐自己做饭的特点，强调家的氛围，强调大学是独立自主生活的开始，强调新的开始，要勇于尝试。
阶段目标：利用毕业生离别、感伤的气氛，以“最后一次班级活动”为主题，不惜损失利润、力争客流，经过多年的积累，将其打造成为毕业生离校的“必修课”。
营销手段：
1、以怀旧为基调，提出“重温大一”的消费理念，推出毕业生特别优惠价格。
2、以离别为基调，打出“散伙饭，我们一起亲手做”的口号，考虑到毕业生时间紧，蔬菜、肉类等原料低价供应。
项目营销方案 篇8
有关手机营销的项目策划方案
为了确保事情或工作安全顺利进行，就需要我们事先制定方案，方案是书面计划，是具体行动实施办法细则，步骤等。那么优秀的方案是什么样的呢？下面是小编为大家收集的有关手机营销的项目策划方案，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
一、活动时间：
20xx年12月8日—20xx年12月12日
二、活动地点：
xx通信城
三、活动目的：
为了提高专卖店形象和品牌，以及知名度，提高销售量。因现在的'手机行业竞争比较激烈，故各手机同家必须提高自己的销售量。
四、准备工作：
1、卖场内需准备好各种品牌、款式和功能的促销机型;
2、详细了解各厂家是否有促销活动，这样可以借用厂家促销的机型做为亮点，可以有效的降低成本;
3、销售人员的培训，对有针对性的机型进行特训，以增加活动期间的销量;
4、广告媒介：宣传单页(A4)，店面外展版(尺寸待定)，报媒(待定);
五、活动内容：
1、投入相当一部分资金购买礼品，从礼品上吸引路过的潜在消费者;
2、从社会上百般寻找高水平的主持人，当路演人气不旺时能很好的调动路人参加活动;
3、准备一些很简单的关于教师的问题及游戏，使消费者看到获得奖品的希望，从而调动顾客参与积极性;
4、针对消费者心理及习惯，设计一档简单好玩的游戏：请活动现场的各位有兴趣参加的顾客进行写短信比赛，编写“老师，你辛苦了。”发送至指定号码。以最短时间编写者为胜，并设置其奖品;
5、举行店内购机抽奖活动：购机在1500元以上者(含1500)即可参加抽奖;
6、推出团购机型：诺基亚、三星、索尼爱立信、联想等(机型待定)，团购条件需十人以上;
六、活动流程：
上午：
1、9：30分开始，鸣炮，奏乐，总经理致辞;
2、9：40分由主持人讲开场白，宣布活动开始，由礼仪公司安排出演节目
3、10：10分由模特展示本次活动的促销机型;
4、10：25分由礼仪公司安排出演节目;
5、10：45分开始现场知识问答，并给予奖品;
6、10：00分由礼仪公司安排出演节目;
7、12：30由主持人向现场观众告之下午的开场时间及活动内容;
下午：
1、15：00分开始，由公司安排出演节目;
2、15：30分开始现场编短信比赛，并给予奖现场编短信比赛，选获胜者并颁发奖品;
3、15：40分由公司安排出演节目;
4、16：00分开始购机抽奖;
5、16：20分由公司安排出演节目;
6、17：30分活动结束
七、活动现场安排：
1、场地安排：在手机卖场门前搭建舞台，前提是不影响店面通道。
2、人员的安排：每店面只安排4人，2人/班发放宣传单页，并引导顾客到店内购机，要求交谈表达力强;现场控制人员1名，保证与礼仪公司的良好沟通;礼品保管1名，按要求指定获奖人发放奖品;交通疏导1名，保证店面门前通道畅通。
3、奖品的确定：待定
4、经费预算：略
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